今天我的數據標準都是來自于最普通的長租投資，和住宅投資。去年5月，日本第一次緊急事態，也是第一次大規模疫情爆發，從那個時候開始，事務所的空室率到現在為止已經增加了1%
正常情況下，房租下降，空室率應該是降低的，而目前的狀況，不降低，反而增加!這是因為國家的政策主流偏向于企業在宅辦公，目標是企業員工數量的65%能夠實現在宅工作。這樣一來，企業對事務所的需求越來越低，情況只能繼續惡化下去了。
日本經濟正中心的5個區，事務所用的空室率一年已經飆升到了5%，這個數字在2026年1月的時候，才只有1%，與此同時房租反而開始下降，這樣的狀況，已經造成了東京都主要地區的商業用地價格有波動，目前16個地區維持不變，8個地區下落。之后的走向看疫情和經濟發展大家覺得能瞬間好轉嗎?
先看問題本質，在看趨勢，趨勢既然是持續在宅，引導在宅，那么事務所一定會繼續惡化。
再說說住宅投資
住宅比商業用的抗風險能力會強一些，畢竟在宅辦公的政策一出，家里就是辦公室了，反而會增加了對家的空間要求，去年一年，東京都內70平米以上房屋的租金反而上幅度上升。
住宅最核心的一定是供求關系，供給來源于哪里呢?
人口
直到去年截止，東京作為經濟之都，人口始終保持著正向增長。
但是去年卻反向而行，東京第一次實現了負增長，人口開始下降。不過下降數量極低，可以忽略不計，所以整體上住宅的租金沒有發生太大的變化。
反而，我會覺得，今年疫情逐漸恢復的時候，人口會有一個回潮，那個時候應該是出現供小于求的狀況，比如說留學潮再來的時候，新規留學生每年都會接受上百萬人，以前會有新老學生交替，所以變化不大，這次呢，新生來，老生去年就回去了，一下子會瞬間拉動幾十萬個出租需求，所以預估反而會有好的變化。
房子的賣價由什么來決定呢，利回，也就是我們說的出租收益率。商業用途的房租在下降，收益率不變的情況下，賣價只能下降，而住宅租賃基本沒變的情況下，房價就可以維持。這就是為什么前幾天沸沸揚揚的電通大樓要賣3000億的新聞成了焦點。畢竟電通看的明白，在最高點出手，那才是高端玩法。
總結一下對于房產走向的判斷，投資來說，商業用途的房子會下跌，住宅用途的房子會持續橫在那里，以后會有因為需求和疫情度過而發生的價格上升。對于自住的人來說，政策來看今年是最佳時期，剛需的事情，找到自己喜歡的就好了，買了就別看價格，住著才能說真香。
關于日本房價，當然最后還要說一個誤導人的現象，就是海外的房地產基金都涌入日本，這個現象的確在發生，不是他們傻，是因為和他們那里的經濟比起來，日本簡直就是天堂!他們對于房地產的判斷絕對不是短期判斷，日本可能在一個短時間出現房價下跌，這個時候是咱們說的抄底時間，因為根據帝國データ的分析數據，日本的景氣動向數字會在1年以后實現恢復。
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